Vendre un appartement en copropriété en France demande nettement plus de préparation que vendre une maison individuelle. L’acquéreur doit être informé de l’état de l’immeuble, de la situation financière du syndicat et des travaux votés ou envisagés. Cette obligation d’information pèse sur le vendeur, et son non-respect peut allonger le délai de rétractation de l’acheteur.
Une grande partie des retards de signature vient de là : des documents demandés trop tard, un syndic qui met plusieurs semaines à répondre, et un compromis qui glisse d’un mois.
Ce que la loi impose d’annexer au compromis
La loi ALUR a fixé la liste des pièces à remettre à l’acquéreur dès l’avant-contrat. Elle couvre à la fois l’organisation de la copropriété et sa santé financière.
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, ainsi que leurs modificatifs publiés
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
- La fiche synthétique de la copropriété
- Le montant des charges courantes et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur
- Les sommes éventuellement dues au syndicat et l’état global des impayés
- Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu
S’y ajoutent le dossier de diagnostics techniques et, selon les cas, le diagnostic technique global de l’immeuble lorsqu’il a été réalisé.
Pré état daté et état daté : deux documents distincts
La confusion entre ces deux pièces est très fréquente, y compris chez des vendeurs avertis. Elles n’interviennent ni au même moment, ni sous le même régime.
Le premier document intervient en amont, au stade du compromis, pour informer l’acquéreur de la situation comptable du lot. Il n’a pas de forme réglementée et son tarif n’est pas encadré, ce qui explique des écarts importants d’un syndic à l’autre. C’est précisément parce qu’il reste facultatif dans sa forme que le pré état daté peut être établi autrement que par le syndic, à condition de reprendre fidèlement les informations exigées.
L’état daté, lui, est établi par le syndic avant la signature de l’acte authentique, à la demande du notaire. Il arrête les comptes entre le vendeur et le syndicat à la date de la vente. Son coût est plafonné réglementairement à 380 euros toutes taxes comprises, et il est à la charge du vendeur sauf convention contraire.
Anticiper les délais du syndic
Le syndic dispose d’un délai pour répondre aux demandes de documents, et la pratique montre qu’il l’utilise pleinement. Entre la demande et la réception complète des pièces, il faut compter plusieurs semaines, davantage en période d’assemblées générales.
Le réflexe efficace consiste à lancer la demande dès la mise en vente, pas à la signature du compromis. Beaucoup de copropriétés disposent aujourd’hui d’un extranet où une partie des pièces est téléchargeable immédiatement, ce qui fait gagner l’essentiel du temps.
Les points qui font échouer une vente
Trois situations reviennent régulièrement. Un procès-verbal d’assemblée générale mentionnant un vote de travaux importants non signalé à l’acquéreur ; un impayé de charges du vendeur découvert au moment de l’état daté ; une procédure en cours contre la copropriété que personne n’a mentionnée.
Dans chacun de ces cas, l’acheteur découvre l’information tard, souvent après le compromis, et dispose d’arguments pour renégocier ou se retirer. La transparence en amont coûte toujours moins cher que la découverte tardive.
La répartition des charges entre vendeur et acquéreur
Les charges sont dues par celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité de l’appel de fonds, ce qui ne correspond pas nécessairement à la période couverte. Un appel trimestriel exigible juste avant la vente reste à la charge du vendeur, même si le trimestre se déroule majoritairement après son départ.
Quant aux sommes versées au fonds de travaux, elles sont attachées au lot et non à la personne : elles ne sont pas remboursées au vendeur, ce qui surprend encore beaucoup de propriétaires. Le prix de vente est le seul endroit où cet élément peut être pris en compte.
