Vendre en viager : les avantages, le calcul et le lexique à connaître

Vous envisagez de vendre votre bien en viager immobilier ? Dans ce guide, nous vous détaillons les différents avantages de ce mode de vente. Nous vous présentons également le lexique associé, ainsi que le mode de calcul des rentes.

La vente en viager, qu’est-ce que c’est ?

Le viager immobilier se présente de la manière suivante : l’investisseur verse des rentes mensuelles au vendeur, jusqu’au décès de ce dernier. À ce moment (et seulement à ce moment), l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien.

Il existe deux types de viager : le viager occupé est le plus classique. Il permet au vendeur de continuer à vivre chez lui, en échange de rentes viagères plus faibles. Le viager libre, plus rare, permet à l’investisseur d’occuper ou de louer le bien. Dans ce cas, les rentes viagères sont nettement plus élevées.

Quels sont les avantages de vendre en viager ?

La vente de biens en viager présente de réels avantages. Qu’il s’agisse d’un viager libre ou occupé, ce mode de vente permet de percevoir une somme conséquente dès le début du contrat, avant de recevoir des rentes chaque mois. Le viager a pour atout d’être très sécurisé pour le vendeur, qui peut ainsi préserver sa qualité de vie.

La vente en viager présente deux autres points forts. Premièrement, il y a un avantage fiscal ; si le vendeur a plus de 70 ans au moment de signer le contrat, seulement 30 % des rentes sont soumises à l’impôt. Deuxièmement, étant donné que l’acheteur est le nu-propriétaire du bien, il prend en charge les gros travaux du bien. S’il s’agit d’un viager libre, il en assure également la petite maintenance.

Quel est le lexique de la vente en viager ?

Comme tout contrat, le viager comporte un vocabulaire spécifique. Voici les termes à connaître autour de ce mode de vente.

Bouquet

Le bouquet représente une somme généralement équivalente à 20 ou 30 % de la valeur du bien. Elle est versée par l’acheteur au début du contrat, et s’apparente à l’apport d’un crédit immobilier. Autrement dit, cette somme prouve le sérieux de l’investisseur, et son paiement sera pris en compte dans le calcul des rentes viagères.

Rentes

Les rentes viagères représentent la somme que l’investisseur doit verser chaque mois au vendeur. Ces rentes sont versées durant toute la vie du vendeur ; un arrêt des paiements peut entraîner l’annulation du contrat, sans remboursement des rentes précédemment versées.

Crédirentier

Le crédirentier est celui qui reçoit les ventes, c’est-à-dire le vendeur.

Débirentier

Le débirentier est celui qui paie les rentes, c’est-à-dire l’acheteur.

DUH

Dans le cadre d’un viager occupé, le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) permet au vendeur de continuer à vivre chez lui comme il le désire. En revanche, il ne lui donne pas la possibilité de louer le bien à un tiers.

Comment calculer la rente viagère ?

Pour estimer la rente viagère d’un bien, plusieurs éléments doivent être pris en compte :

• La valeur du logement vendu
• L’espérance de vie du vendeur sous forme de coefficient diviseur (ex : 8.2 pour 8 ans et 2 mois)
• Le type de viager dont il s’agit (libre ou occupé)
• Le montant du bouquet

Ainsi, pour calculer la valeur d’une rente en viager occupé, on commence par calculer la décote sur le prix du bien, c’est-à-dire la valeur du DUH. Pour ce faire, on applique la formule suivante : loyer annuel théorique x coefficient diviseur. Une fois la décote prise en compte, on soustrait le montant du bouquet de la somme en question.

Enfin, on divise la somme restante par le coefficient diviseur, afin d’obtenir la rente annuelle du viager. Il ne reste plus qu’à diviser cette rente par 12 pour connaître le montant de la rente mensuelle.